Кому нужна ипотека с плавающими ставками
Ипотека с плавающей, или, как ее предпочитают называть сегодня, переменной ставкой, в России никогда особой популярностью не пользовалась. Между тем в середине года появилась ипотека, привязанная к ставке рефинансирования Банка России, которая в свою очередь снижалась уже семь раз в течение этого года.
«Собственник» выяснял, не вызвало ли это всплеска спроса на «плавающую» ипотеку и есть ли будущее у такого вида кредитных программ.
Индекс – всему голова
Прежде всего, стоит пояснить механизм действия таких кредитов, которые многим заемщикам кажутся экзотическими и пугающими. Классические кредиты с плавающими ставками сегодня предлагает банк DeltaCredit. Переменная ставка для долларового кредита привязывается к индексу Libor и составляет 7-8,5% + Libor (зависит от формы подтверждения дохода заемщика и срока кредитования – от 10 до 20 лет).
Libor – это Лондонская межбанковская ставка предложения. Рассчитывается и публикуется она ежедневно на основании данных 16 банков, причем при расчете Libor 4 максимальных и 4 минимальных значения отсекаются, а остальные выводятся как среднее арифметическое. Исторический минимум Libor был зафиксирован в июле 2009-го – тогда индекс составил 0,49%. Libor применяется только для расчета валютных ставок (в долларах, евро, франках, иенах и некоторых других валютах). Кроме того, для расчета ставок в евро может также применяться индекс Euribor.
Для расчета рублевых переменных ставок некоторые банки используют индекс MosPrime – его предоставляет Национальная валютная ассоциация на основании данных 10 ведущих банков о процентах по депозитам, индекс также публикуется ежедневно. В DeltaCredit переменная ставка для ипотечного кредита в рублях составляет 6-7% + MosPrime. Последнее значение индекса – 9,1% (для периода 6 месяцев).
Как подчеркивает директор по развитию партнерских отношений компании «Кредит Макс» Сурен Айрапетян, если в кредитном договоре прописана ставка, например, 6% + Libor, то ее постоянная величина не изменится. На абсолютную величину ставки будет влиять только индекс. Но, несмотря на то что индекс меняется ежедневно, пересмотр ставки для ипотечного заемщика происходит, как правило, один или два раза в год. То есть платить каждый месяц разные суммы не придется, да и об изменении очередной суммы платежа банк всегда обязан уведомить клиента.
Центробанк его знает…
Как признаются эксперты рынка, привязка плавающей ставки к ставке рефинансирования ЦБ – финансовая инновация. Но не потому, что мы такие умные, а скорее потому, что в других странах нужды в подобном индикаторе нет. Как объясняет главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, развитые финансовые рынки, их низкая ценовая изменчивость, позволяют применять другие индикаторы для расчета стоимости «плавающих» ипотечных кредитов. К примеру, это годовая доходность облигаций американских квазигосударственных ипотечных агентств.
Между тем сегодня ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 9,5%, что может показаться весьма привлекательным для ипотечных заемщиков. Так, сегодня у «пионера» данного кредитного продукта, банка ВТБ-24, условия таковы: на кредит сроком от 7 до 50 лет при первоначальном взносе более 40% – ставка рефинансирования (СР) плюс процент (от 3 пунктов). То есть минимальная возможная ставка по такой ипотеке – 12,5% в рублях. Это при выполнении всех требований банка к страхованию объекта залога.
Если приобретаемый объект застрахован минимально, только от рисков повреждения или утраты, процент существенно возрастает: СР + от 6%, то есть минимально возможная ставка увеличивается сразу до 15,5% годовых в рублях. Кроме того, если приобретается квартира в строящемся доме, ставка увеличивается еще на 2,5 пункта.
При этом в первый год кредитования ставка является фиксированной и не зависит от СР: от 13,1% при наличии полного страхового пакета до 16,6% без оного.
Кому это надо
Будет ли ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 9,5% в ноябре 2010 года – вопрос риторический. Однако можно просмотреть динамику изменения данного индикатора с 1992 года до наших дней. Так, после установления ставки на уровне 205% в апреле 1994-го она начала постепенное снижение до ноября 1997-го (минимум того времени – 21%).
Далее вновь произошел рост до точки очередного максимума в 150% (июнь 1998 года, в стране дефолт). Затем – постепенное снижение до 10% в период с июня 2007 по февраль 2008 года. Затем вновь небольшой рост в период обострения кризиса – 13% с 1 декабря 2008 года. Сегодняшняя ставка в 9,5% – ее исторический минимум в России. Стоит ли брать ипотеку, привязанную к ставке рефинансирования, когда так и напрашивается очередное ее циклическое увеличение, – решать только заемщику.
Так, например, директор департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина считает, что воспользоваться условиями такого продукта будут готовы только клиенты, достаточно глубоко разбирающиеся в вопросах экономики, способные прогнозировать изменения показателей, влияющих на размер плавающей ставки (той же ставки рефинансирования). «Но, я думаю, что таких клиентов будет немного, так как спрогнозировать колебания ставки на срок в 20-25 лет чрезвычайно сложно», – рассуждает эксперт.
С другой стороны, привлечение кредита с плавающей ставкой может быть выгодно в среднесрочном периоде, и такое инвестиционное решение будет правильным, считает Александр Осин.
С ним согласен и Сурен Айрапетян, который подчеркивает, что плавающая процентная ставка может быть интересна тем заемщикам, которые намерены в короткие сроки погасить свои обязательства по кредиту. Кроме того, подчеркивает эксперт, на сегодняшний момент, воспользовавшись плавающей процентной ставкой, заемщик может получить кредит под 6,3% годовых в долларах США. И это абсолютно реальная цифра.
06.11.2009
Похожие записи: